Implicaciones fiscales de la revisión catastral

No parece razonable esta subida de valores que duplica, e incluso triplica, el valor actual, a partir del 1 de enero de 2008

 

LNE 

A partir del 1 de enero de 2009, los valores catastrales en Gijón, sufrirán un incremento, consecuencia de la valoración colectiva de carácter general que se ha llevado a cabo en el municipio. Analizaremos las implicaciones en los distintos impuestos.

En el impuesto sobre bienes inmuebles se establece una reducción en la base del impuesto, de forma que el incremento se fracciona durante diez años. La cuantía de la reducción es el resultado de aplicar un coeficiente reductor a un componente individual. El coeficiente será de 0,9 para el 2009 e irá disminuyendo hasta su total desaparición en 2018. El componente individual será la diferencia entre el nuevo valor catastral y el anterior. La base liquidable para el 2009 es el resultado de minorar la base imponible en el importe de la reducción. Veamos un ejemplo real. Inmueble situado en la avenida Manuel Llaneza, 35 años de antigüedad y 79 metros útiles.

Nuevo valor catastral para 2009: 79.737,08. Valor catastral en 2008: 31.426,28. Reducción (79737,08-31.426,28) x 0,9 = 43.479,72. Base liquidable: (79.737,08 - 43.479,72) = 36.257,36. Importe que se ha de ingresar en 2009: 36.257,36x0,5723%=207,50.

El importe que hay que ingresar se minorará en una cuantía equivalente a la diferencia entre la cuota íntegra del ejercicio en curso y la cuota líquida del ejercicio anterior, multiplicada ésta por 1,09. De esta forma la cuota que habría que ingresar en 2009 sería:

Cuota íntegra: 207,50

Cuota ingresada en 2008: 179,85

Minoración: 207,50-(179,85x1,09)=11,46. Para ingresar en 2009: 207,50-11,46=196,04.

En la transmisión de inmuebles. Las consecuencias son más complejas en este apartado. La Hacienda autonómica en la transmisión de inmuebles en Gijón considera un valor mínimo resultante de multiplicar el valor catastral por un coeficiente 2,96 para el 2008 (a principios de año era 2,5). Para el 2009 este coeficiente pasa a ser 3,33.

Por una parte, para el 2009, sube el valor catastral y, por otra, el coeficiente que determina el valor mínimo a efectos fiscales. Esto supondrá incoherencias muy graves a la hora de pagar impuestos, puesto que habrá inmuebles que se transmitirán por un valor inferior al considerarlo por la Administración autonómica. En efecto, al multiplicar el nuevo valor catastral por 3,3, obtenemos unos valores mínimos que no se corresponden con los del mercado en muchos casos. El comprador tendrá que pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales teniendo en cuenta una base superior al precio realmente satisfecho en la compra. Y el vendedor obtendrá un incremento de patrimonio mayor que el real en el IRPF, además de incrementarse considerablemente la plusvalía municipal.

Supongamos la venta del inmueble anterior, situado en la avenida Manuel Llaneza, con una antigüedad de 35 años y 79 metros útiles.

Valor mínimo de venta en 2009: 79.737,08x3,33= 265.524,48 euros.

Impuesto sobre transmisiones: 7% 265.524,48=18.586,71 euros. Valor de mercado (precio venta) 165.000 euros. Impuesto sobre transmisiones (que se debería pagar) 7% 165.000=11.550. Incremento de recaudación= 62,92%.

La plusvalía municipal

En este impuesto municipal que corre por cuenta del vendedor, los incrementos que se originan también son considerables. Supongamos la transmisión del inmueble anterior, después de ocho años de tenencia.

Importe de la plusvalía si se vende en 2008:

14.330,10 (valor suelo)x8 añosx3,5/100 (coeficiente)=4.012,43.

A ingresar: 4.012,43x30% (tipo)=1.203,73.

Importe de la plusvalía si se vende en 2009
:

56.866,20 (nuevo valor suelo) x 8 años x 3,5/100 (coeficiente) = 15.922,54.

A ingresar: 15.922,54x30%=4.776,76 euros.

Incremento: 296,83%.


La ley reguladora de Haciendas Locales, cuando se modifican los valores catastrales, permite establecer a los ayuntamientos una reducción que se aplicará durante los primeros cinco años de efectividad de los mismos. La reducción varía entre el 40 y el 60%. Con motivo de la última revisión, el Ayuntamiento de Gijón, estableció una reducción de 45% que resultaría insuficiente para disminuir los efectos de la actual subida, por lo desproporcionada de la misma.

Hay que tener en cuenta que el incremento de los valores catastrales, afecta en mayor medida al valor del suelo, lo que repercute directamente en este impuesto disparándolo.

También se producirán incrementos de patrimonio notables. No parece racional esta subida de los valores catastrales, que duplica e, incluso, triplica el valor actual de las viviendas y más cuando nos encontramos en el comienzo de una profunda y compleja crisis económica.

Las arcas autonómicas y municipales han visto mermados sus ingresos, sobre todo por la caída del negocio inmobiliario, siendo esta desproporcionada valoración, la vía más fácil e inadecuada para paliar esta reducción de recursos, por lo que es necesario adoptar medidas que contribuyan a minimizar sus efectos.

 

*Agustín Crespo Rodríguez es economista

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