Mercado inmobiliario: Las aseguradoras también se interesan por el ladrillo

Cuentan con un patrimonio en el sector inmobiliario valorado en 10.400 millones de euros

Edificio de Generali situado en pleno centro de Barcelona. La compañía gestiona una cartera inmobiliaria que supera los 1.200 millones de euros.

 

Madrid y Barcelona concentran la mayor parte de las inversiones del sector en el mercado inmobiliario.

Oficinas y locales comerciales en alquiler son los inmuebles más codiciados, aunque las firmas exploran otros como residencias y hospitales.

No sólo de la comercialización de pólizas viven las aseguradoras. Estas empresas poseen una cartera de inversión, compuesta de diversos productos financieros, a través de los que persiguen la mayor rentabilidad.

Aunque la mayor parte de este portfolio se articula en torno a la renta fija pública (55,6%), la inversión en ladrillo es otro activo habitual, de modo que estas firmas son un destacado actor en el mercado inmobiliario. Esto es especialmente cierto en España, donde este tipo de inversiones suponen un 2,5% de su cartera, mientras que en otros países el peso es menor: Alemania (2%), Reino Unido (1,1%), Francia (1,5%) e Italia (0,6%), según la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. A finales del primer semestre de 2017 -últimos datos disponibles-, el valor de mercado de los inmuebles en poder de las aseguradoras españolas era de 10.400 millones de euros, articulados en producto terciario -oficinas y locales comerciales en zonas prime-, además de en espacios de uso logístico, si bien, últimamente, analizan producto alternativo, como residencias de ancianos, de estudiantes y hospitales.

La mitad de los activos inmobiliarios de esta industria está en Madrid. Barcelona ocupa el segundo puesto, con algo más de 2.100 millones de patrimonio. La provincia de Vizcaya se sitúa en tercer lugar con un nivel inversión inferior a 400 millones de euros. Fuera de nuestras fronteras continúa la apuesta por el ladrillo, pues se firman operaciones en el extranjero, "aunque las inversiones internacionales alcanzan sólo el 1% del patrimonio", acota Antonio Lechuga, socio responsable de Seguros de la consultora KPMG. Así, destacan los activos en Portugal (57 millones de euros de patrimonio); Reino Unido (35 millones)e Italia (24 millones).

Con todo, las aseguradoras acuden al inmobiliario para diversificar, especialmente ahora, con unos tipos de interés bajos que empujan a inversiones alternativas, "y no sólo en el ladrillo, pues estas firmas sopesan entrar en infraestructuras, un tema en discusión en Europa, a la espera de saber el tratamiento que se le dará en el cálculo de la solvencia de las aseguradoras", explica Lechuga. En este sentido, Carlos García, director de Capital Markets de la consultora CBRE, corrobora que muchas aseguradoras invierten en ladrillo profesionalmente, "publicando en su memoria los inmuebles que poseen y valorando su cartera, lo que no es una acción sin más, pues determina, junto a otros factores, la solvencia de la compañía", insiste García.

Tradicionalmente, estas firmas se han centrado en operaciones inmobiliarias estratégicas, si bien ahora, por su especialización, mayores recursos y escasez de producto se abren a productos catalogados como value added. "Se trata de aquellos que requieren gestión como, por ejemplo, los que tienen necesidad de imputar capex -inversiones de capital que se ejecutan cuando se compra un activo fijo o se añade valor a uno existente con una vida útil más allá del año imponible-", ilustra el directivo de CBRE.

A todas luces, las aseguradoras son un operador histórico que, con el tiempo, se han profesionalizado y ha ganado margen de actuación, "aunque en los últimos tiempos no se observa una rotación muy activa en estas carteras, más allá de alguna venta de activos no estratégicos y compras por posicionamiento, que se realizan con una perspectiva a largo plazo", apunta García.

Inmuebles emblemáticos

Pese a ello, en los últimos años ha habido fuertes inversiones en edificios emblemáticos por parte de los principales grupos aseguradores. La venta de Pórtico, edificio de 21.000 metros cuadrados ubicado en el madrileño Campo de las Naciones, por parte de un fondo alemán a la aseguradora gala Amundi, ha sido una de las operaciones más destacadas en este ámbito en 2018.

En líneas generales, Mutua Madrileña es una de las aseguradoras con un patrimonio inmobiliario más reconocible , especialmente en oficinas. La firma tenía una cartera de activos valorada en 7.920 millones en 2017, pesando el inmobiliario algo más del 17% en ella, con un valor de 1.800 millones de euros en esa fecha, lo que supuso unas plusvalías latentes de 498 millones. La revalorización alcanzada con la gestión de los inmuebles de Mutua Madrileña en 2017 superó el 10%. Esta aseguradora contaba entonces con 23 inmuebles, con una superficie de 203.000 metros cuadrados, de los que el 82% se destinaba a alquiler. Torre de Cristal era el inmueble de más valor en esta cartera (536 millones de euros), seguido, a distancia, de su sede en Castellana, 33 (118 millones).

Mapfre es otra de las grandes aseguradoras españolas con una destacada cartera inmobiliaria, valorada en 2.945 millones de euros en 2017, que le reportó entonces unos ingresos de 55 millones en concepto de alquileres y de 70 millones en ganancias netas realizadas por inversiones inmobiliarias.

La mayor parte de los activos de Mapfre están en España, si bien la firma anunció el pasado invierno una alianza con la gestora alemana GLL Real State, para lanzar un fondo inmobiliario que invertirá en oficinas prime en Alemania y Francia, esperando alcanzar un patrimonio de 300 millones en los próximos años. Posteriormente, Mapfre siguió dando pasos en la diversificación de sus inversiones, pues acordó con Swiss Life, entidad líder en Europa en gestión inmobiliaria, el lanzamiento de otro fondo para invertir conjuntamente en oficinas prime en Francia. El primer objetivo de capital de este vehículo es alcanzar 150 millones en uno o dos años.

Mutua Madrileña y Mapfre no son las únicas aseguradoras activas en el ladrillo. El Grupo Catalana Occidente tiene un patrimonio inmobiliario que superaba los 1.300 millones de euros en septiembre de 2018, integrado por oficinas en un 95%. La estrategia del grupo se ha centrado en Madrid y Barcelona. Las plusvalías generadas por estos inmuebles eran de 481,1 millones en septiembre de 2018. "Hemos aprovechado oportunidades incorporando activos que ayudan a diversificar nuestras inversiones, aportando rentabilidades atractivas en un entorno de tipos en mínimos", observan en la compañía. En la actualidad, Catalana Occidente no invierte en residencial ni en promoción de suelo. La firma lleva a cabo proyectos de reforma y puesta en valor de su patrimonio. Entre las principales operaciones realizadas por la compañía destacan las compras en Madrid de un edificio en el barrio de Montecarmelo y de otro inmueble (Castellana, 55). En Barcelona la empresa realizó más operaciones, como la de un edificio en el complejo La Barcelonesa y otros dos situados en el distrito tecnológico 22@.

Generali también gestiona una cartera diversificada, integrada por oficinas -que representan más de la mitad de su cartera-, locales comerciales, espacios logísticos, centros comerciales y residencial. Geográficamente, en el portfolio de esta aseguradora de origen italiano pesan más las inversiones en Francia que las italianas, alemanas y españolas. La firma gestiona en España una cartera de activos de más de 1.200 millones de euros, ubicados en Madrid y Barcelona. Generali cerró dos grandes operaciones en el centro de Madrid en 2018, adquiriendo dos edificios comerciales: Preciados, 9 y Arenal, 4. "El sector inmobiliario es clave en nuestro futuro, pues prevemos aumentar los activos bajo gestión en 10.000 millones de euros en el horizonte de los próximos tres años", declaran en la compañía. Tanto es así que Generali Real Estate, la filial especializada del grupo, ha lanzado una gama de nuevos fondos europeos, que cubren siete clases de activos y tres perfiles de riesgo, que incluye un fondo de inversión indirecta centrado en los mercados asiáticos.

Una de las últimas aseguradoras en mover ficha en este mercado fue Caser, que el pasado diciembre compró un edificio de oficinas en Madrid (Velázquez, 94). Caser suma este edificio a otros activos que posee en la capital, como su propia sede en Las Tablas.

http://www.elmundo.es/economia/vivienda/2019/01/11/5c377a4221efa0027c8b472a.html

Top